За перше півріччя 2026 року податок на нерухомість дав місцевим бюджетам України лише 6,1 млрд грн — це близько 2,2% усіх надходжень. Для порівняння: у більшості країн з розвиненою фіскальною системою цей податок є одним із основних джерел доходу громад, бо прив’язаний до реальної цінності майна. В Україні механізм влаштований інакше, і саме конструкція податку є причиною такого слабкого результату.
Як побудована чинна модель і чому вона спотворює логіку оподаткування
Сьогодні базою оподаткування є не вартість об’єкта, а його площа. Власники квартир і будинків платять не більше 1,5% від мінімальної зарплати за кожен квадратний метр, що перевищує пільгову норму. Пільгова межа — 60 кв. м для квартир, 120 кв. м для будинків, 180 кв. м для комбінованого володіння. Усе, що більше, підпадає під оподаткування.
На перший погляд, схема виглядає простою й зрозумілою. Але саме ця простота і є проблемою. Податок на нерухомість за площею ігнорує головний економічний факт: квадратний метр у центрі великого міста і квадратний метр на околиці чи в селі мають абсолютно різну ринкову ціну. За чинними правилами власники платять однакову суму незалежно від того, де розташований об’єкт і скільки він реально коштує.
Голова Комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев прямо називає це порушенням принципу справедливого оподаткування: підхід не враховує реальної вартості майна і створює нерівні умови для платників. Фактично власник дорогої квартири в столиці та власник скромного будинку в провінції з однаковою площею потрапляють у однакову податкову категорію — хоча їхня платоспроможність і цінність активу відрізняються в рази.
Чому реформа за оціночною вартістю досі не запрацювала
Вихід із цієї ситуації давно визначений на державному рівні. Національна стратегія доходів до 2030 року передбачає перехід до оподаткування нерухомості на основі її оціночної вартості — тобто до моделі, де сума податку залежатиме від реальної ринкової ціни об’єкта, а не від його метражу. Це і є ключова відмінність нової системи: вона прив’язує фіскальне навантаження до економічної суті активу.
Реалізація реформи розписана поетапно:
- 2024–2025 роки — Фонд держмайна мав розробити механізм оцінки нерухомості;
- 2026–2027 роки — проведення безпосередньої оцінки об’єктів у Державному реєстрі речових прав;
- до кінця 2027 року — наповнення інформаційної бази спільно з Мін’юстом;
- 2027–2028 роки — розробка нової моделі оподаткування силами Мінфіну, ДПС, Фонду держмайна та Мін’юсту.
Проблема в тому, що вже перший, найпростіший етап зірваний. Фонд держмайна створив робочу групу і підготував проєкт постанови Кабінету Міністрів про порядок оцінки майна для цілей оподаткування, але у 2025 році документ так і не було ухвалено. Без затвердженого механізму оцінки неможливо рухатися далі — ні наповнювати реєстр, ні проводити масову оцінку об’єктів, ні будувати нову модель нарахування податку.
Що це означає для бюджетів і власників нерухомості
Затримка на першому етапі автоматично зсуває весь подальший графік. Це означає, що місцеві громади ще довго отримуватимуть податок на нерухомість за старою, неефективною логікою — тобто зі структурною втратою потенційних надходжень. Частка у 2,2% від усіх доходів місцевих бюджетів показує, наскільки далекий цей інструмент від реалізації свого фіскального потенціалу.
Для власників житла перехід на оцінку за вартістю в перспективі означатиме перерозподіл податкового навантаження: володарі дорогої нерухомості в престижних локаціях платитимуть більше, ніж зараз, а власники аналогічної за площею, але дешевшої нерухомості на периферії — менше. Це логічний наслідок заміни площі на вартість як бази оподаткування.
Поки механізм оцінки не затверджено урядом, будь-які прогнози щодо конкретних сум залишаються умовними. Але сама затримка на етапі, який мав завершитися ще у 2025 році, показує, що технічна та адміністративна складність переходу до оподаткування за вартістю значно вища, ніж передбачали автори стратегії.
