Здійснення супроводу небезпечного або спеціального будівництва є критично важливим для об’єктів, що належать до класів наслідків СС2 або СС3, оскільки такі проєкти потребують підвищеного контролю з боку регуляторних органів. Йдеться про об’єкти з підвищеним техногенним, екологічним чи соціальним ризиком — багатоповерхові житлові будинки, медичні та освітні установи, великі торговельні або виробничі комплекси, інфраструктурні споруди.
Для законного виконання будівельних робіт на таких об’єктах необхідно дотриматися чіткої процедури: отримати містобудівні умови, розробити та погодити проєктну документацію, пройти експертизу, забезпечити авторський і технічний нагляд, належним чином оформити дозвіл на будівництво. Саме таким повним інженерно-юридичним супроводом займається компанія GlobalBud Ukraine — зокрема через спеціалізовану послугу на сторінці https://www.gbu.kyiv.ua/ss3-suprovid-pry-nebezpechnomu-chy-speczialnomu-budivnycztvi/, де команда забезпечує весь комплекс робіт для забудовників, які реалізують проєкти підвищеної складності.
У цій статті ми розглянемо, які категорії будівництва підпадають під визначення небезпечного або спеціального, чому професійний супровід при небезпечному чи спеціальному будівництві є не просто формальністю, а юридичною гарантією, і як уникнути типових проблем у взаємодії з ДАБІ.
Коли будівництво вважається небезпечним або спеціальним
Поняття «небезпечне» або «спеціальне» будівництво в українському законодавстві безпосередньо не фігурує як окрема категорія. Проте ці терміни широко використовуються на практиці для позначення об’єктів, що належать до середнього (СС2) та значного (СС3) класів наслідків (відповідно до постанови КМУ № 327 від 25 квітня 2011 року).
Класифікація здійснюється з урахуванням:
- можливого впливу аварій чи збоїв на життя та здоров’я людей;
- масштабів матеріальних збитків;
- екологічних, соціальних і техногенних ризиків.
Об’єкти класу СС2 включають:
- житлові будинки заввишки від 5 поверхів;
- будівлі медичних, освітніх, культурних установ на понад 50 осіб;
- споруди з перебуванням великої кількості людей (більше 100 осіб);
- виробничі об’єкти з підвищеною небезпекою (наприклад, з вибухонебезпечними зонами).
Об’єкти класу СС3 — це:
- хмарочоси, багатофункціональні комплекси понад 10000 м²;
- великі транспортні та інженерні споруди (мости, естакади, аеродроми);
- об’єкти, що можуть призвести до масових аварій, екологічних катастроф або значних збитків.
Для таких об’єктів існують особливо жорсткі вимоги до:
- структури та змісту проєктної документації (відповідно до ДБН А.2.2-3:2014, ДСТУ Б А.2.2-10:2012);
- експертизи проєкту — лише через сертифіковані установи;
- наявності технічного та авторського нагляду;
- проходження державної перевірки (у деяких випадках — перед здачею об’єкта).
Важливо: саме клас наслідків (відповідальності) визначає, чи потрібен дозвіл на виконання будівельних робіт (а не проста декларація), який порядок оформлення технічних умов застосовується, та хто може бути виконавцем робіт.
Підприємства, які нехтують правильною класифікацією свого об’єкта або свідомо занижують клас складності з метою спрощення дозвільної процедури, у результаті стикаються з:
- анулюванням дозволу на будівництво;
- значними штрафами (від 90 до 180 тис. грн);
- зупинкою робіт за рішенням ДАБІ або суду;
- неможливістю введення об’єкта в експлуатацію.
Які ризики виникають без належного супроводу
Ведення будівництва без фахового супроводу на об’єктах класу СС2 або СС3 — це прямий шлях до фінансових, правових і репутаційних втрат. Основна проблема полягає в тому, що забудовник або генпідрядник часто недооцінює складність дозвільних процедур, вважаючи їх другорядним етапом.
Найпоширеніші наслідки відсутності інженерно-юридичного супроводу:
- Порушення процедури отримання дозволу на будівництво
Без належно підготовленої документації та погоджень ДІАМ (колишня ДАБІ) може анулювати дозвіл або не видати його взагалі. У результаті роботи фактично ведуться нелегально. - Призупинення або зупинка будівництва за приписом контролюючих органів
Навіть незначне порушення в проєкті чи невідповідність технічних умов призводить до перевірки та блокування об’єкта. - Штрафи та адміністративна відповідальність
Згідно з Кодексом України про адміністративні правопорушення, за самочинне будівництво на об’єктах із підвищеним класом наслідків передбачено штрафи в розмірі від 300 до 900 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що наразі становить від 10200 до 30600 грн, або навіть більше в окремих випадках. - Проблеми з введенням об’єкта в експлуатацію
Якщо технічний супровід при небезпечному чи спеціальному будівництві не вівся, або документація має порушення, оформити право власності буде неможливо — навіть при фактичному завершенні будівництва. - Юридичні ускладнення в подальшому використанні об’єкта
Без належно підтверджених технічних процесів (акти, звіти нагляду, результати геодезії) жоден банк не видасть іпотеку, а нотаріус не оформить купівлю-продаж.
Ризики посилюються, якщо:
- будівництво відбувається в історичній частині міста або зоні регламентованої забудови;
- передбачені нестандартні архітектурно-планувальні рішення;
- реалізується комерційний або стратегічний об’єкт.
Без структури контролю — технічного нагляду, аналізу проєктної документації, погоджень — навіть незначна помилка може зупинити процес на місяці або роки.
Як виглядає професійний супровід при небезпечному чи спеціальному будівництві на практиці
Щоби уникнути описаних вище ризиків, забудовник має забезпечити повний інженерно-юридичний супровід проєкту — від аналізу містобудівної ситуації до оформлення прав власності після введення об’єкта в експлуатацію. У випадку об’єктів підвищеної складності цей процес не може бути частковим або фрагментарним.
На практиці повноцінний супровід при небезпечному чи спеціальному будівництві передбачає такі етапи:
- Юридичний аудит ділянки та документації
Перевіряється статус землі, призначення, обтяження, відповідність детальному плану території. Цей етап дозволяє виявити потенційні проблеми ще до старту проєктування. - Отримання містобудівних умов і обмежень
Підготовка пакету документів для департаменту архітектури, комунікація з відповідальними особами, розрахунок допустимих параметрів забудови. - Розробка проєктної документації та проходження експертизи
Залучення ліцензованих проєктувальників, підготовка розділів ОВ, ТХ, ПЗУ, архітектурних рішень. Обов’язкове погодження з експертною організацією. - Оформлення дозволу на виконання будівельних робіт
Заповнення форми, подання через ЄДЕССБ (єдина система держархбудконтролю), відстеження статусу, виправлення зауважень у разі відмови. - Забезпечення технічного та авторського нагляду
Регулярні виїзди, складання актів, фіксація дотримання проєктних рішень і технічних регламентів. - Оформлення введення в експлуатацію та реєстрація права власності
Підготовка сертифікату готовності, взаємодія з архбудконтролем, подання документів до реєстру речових прав.
Саме в такому форматі працює компанія GlobalBud Ukraine — один із провідних експертів на українському ринку в галузі дозволів і супроводу складних об’єктів. Завдяки власній команді інженерів, юристів та сертифікованих проєктантів компанія супроводжує будівництво об’єктів класів СС2 і СС3 «під ключ» — включно з технічним паспортом, проєктуванням, узгодженням змін у процесі робіт, авторським наглядом і легалізацією вже збудованих елементів (наприклад, при реконструкції або змінах функціонального призначення).
У чому перевага комплексного підходу:
- мінімізуються бюрократичні затримки;
- вся відповідальність зосереджена в одному вікні — без перенесення між підрядниками;
- усі рішення ґрунтуються на аналізі діючого законодавства, а не припущеннях;
- зменшується ймовірність штрафів або судових претензій.
Що потрібно пам’ятати забудовнику
Небезпечне або спеціальне будівництво — це категорія, яка не пробачає формального підходу. Високі вимоги до документації, нагляду, експертизи та безпеки об’єкта зумовлюють потребу у професійному супроводі на всіх етапах реалізації проєкту. Недооцінка цього аспекту може обійтися набагато дорожче, ніж своєчасна робота з фахівцями.
Щоб уникнути правових, технічних і фінансових ризиків, забудовнику слід:
- ще до старту робіт визначити клас наслідків (СС2, СС3) та оцінити обсяг вимог;
- залучити профільну компанію, яка має досвід супроводу складних об’єктів;
- забезпечити безперервний технічний і авторський нагляд;
- фіксувати всі процеси та рішення у відповідній документації;
- зберігати послідовність у поданні документів і взаємодії з ДІАМ.
Компанія GlobalBud Ukraine забезпечує повний інженерно-юридичний супровід небезпечного та спеціального будівництва з урахуванням чинного законодавства, практики взаємодії з регуляторами та вимог до об’єктів підвищеної складності. Якщо ваш проєкт потребує системного підходу та гарантії результату — звернення до фахівців буде стратегічно правильним рішенням.
