Графіки добудови об’єктів «Київміськбуду» почали гуляти ринком ще минулого року, але не виключено, що їх буде поновлено
Після тривалої кризи та багаторічного простою будівельних майданчиків найбільший у минулому столичний забудовник «Київміськбуд», який фактично став повністю комунальним після докапіталізації на 2,56 млрд грн, готується відновити роботи на будмайданчиках. Однак експерти попереджають: виділених коштів може бути недостатньо для завершення понад 120 недобудов, а покупцям, які чекають на житло, можуть запропонувати доплатити через зростання собівартості будівництва. Про це пише «Мінфін», інформує «Главком».
Як компанія стала комунальною
18 листопада Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку погодила випуск нових акцій «Київміськбуду» на суму 2,56 млрд грн. Це рішення стало фінальним кроком після того, як раніше Київрада проголосувала за збільшення статутного капіталу компанії на цю ж суму шляхом емісії акцій та їх подальшого викупу містом. Таким чином, частка Києва у бізнесі забудовника зросте з 80% до 99,87%, що фактично означає, що «Київміськбуд» стає повністю комунальною компанією.
«Київміськбуд» вже розробляє план реструктуризації боргів перед підрядниками, за яким кошти спрямовуватимуться не на погашення старої заборгованості, а насамперед на добудову житла. Як повідомив голова наглядової ради «Київміськбуду» Владислав Андронов, кошти, одержані від додаткової емісії акцій, підуть виключно на відновлення будівництва.
Жителі 120 будинків роками чекають на новосілля
На балансі «Київміськбуду» перебувають 24 будівельні майданчики та понад 120 будинків різного ступеня готовності. Інвестори, які придбали квадратні метри від КМБ, чекають на новосілля вже декілька років. Керівник компанії Alliance Novobud Ірина Міхальова вважає, що відновлення роботи «Київміськбуду» дозволить інвесторам отримати своє житло, а для всього ринку це стане позитивним сигналом.
Проте, за оцінками власника агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрія Романова, на завершення робіт на недобудованих об’єктах КМБ потрібно набагато більше озвучених 2,56 млрд грн – близько 20 млрд. Тому швидкого вирішення проблеми з недобудовами, найімовірніше, не буде. Експерти також не виключають, що покупцям запропонують доплатити за вже придбані квадратні метри, адже собівартість будівництва за час простою КМС помітно зросла.
Хронологія кризи: від «цегли» до мільйонних збитків
До війни «Київміськбуд» вважався одним із найнадійніших столичних забудовників. «З’їмо цю цеглу, якщо не добудуємо хоча б один будинок», – був одним із головних рекламних слоганів компанії на той час.
Рекламний слоган «Київміськбуд» фото з відкритих джерел
Проте вже у 2022 році десятки покупців квартир у ЖК «Чарівне місто», обурюючись затримками зі здаванням об’єкта в експлуатацію, «сервірували» під офісом КМБ тарілки з цеглою.
Обурені інвестори «Київміськбуду» влаштували акцію протесту, на яку принесли цеглу фото з відкритих джерел
«Київміськбуд» практично з початку війни – у системній кризі. У 2022 році роботи на багатьох об’єктах КМБ було зупинено. А навесні 2023 року тодішній президент компанії Ігор Кушнір публічно визнав, що компанія більше не в змозі будувати.
На той момент вже висіло понад 360 млн грн боргів інвесторів, які припинили платити за придбані на виплат квартири. Плюс по компанії вдарили спільні для будівельної галузі проблеми – війна, різкий спад попиту на житло в новобудовах, брак фінансових коштів тощо. Додали проблем і гучні корупційні скандали. За даними Bigus.Info, компанія віддавала підряди наближеним до керівництва підрядникам, а президент КМБ Ігор Кушнір, нібито, навіть зміг вивести елітну землю у столиці під власне котеджне містечко.
Втім, згодом аудит «Київміськбуду» особливих схем у роботі компанії не знайшов. Зафіксував лише стійке погіршення фінансових показників. Так, із 2019 до 2022 років чистий дохід компанії знизився на понад 40%, а операційні витрати, навпаки, зросли – з 86,6 млн грн у 2019 році до 201,6 млн грн у 2022 році. Тому, якщо 2019 році КМБ отримав прибуток 35,1 млн грн, то вже у 2020-му – був у мінусі на 54,9 млн грн.
На думку експертів проблем «Київміськбуду» додала передача недобудов збанкрутілої раніше компанії «Укрбуд» , роботи на яких вимагали величезних додаткових вливань.
Коли відновляться роботи і які ЖК добудують першими
За останні роки в КМБ змінилося керівництво, а також з’явився план щодо повернення на ринок.
Минулого року Київрада проголосувала за збільшення статутного капіталу компанії на 2,56 млрд грн, а нещодавно на цю суму було випущено додаткові акції. У компанії раніше підраховували, що за ці гроші зможуть добудувати шість житлових комплексів у 2025 році, і ще чотири – у 2026 році. Але оскільки процес докапіталізації затягнувся, терміни, зважаючи на все, будуть перенесені.
Джерело «Мінфіну» у КМБ розповіло, що до грудня цього року планується завершити процес докапіталізації. Але на деяких об’єктах високого ступеня готовності роботи вже йдуть, невдовзі може з’явитися графік відновлення робіт на всіх майданчиках.
У статті зазначається, що графіки добудови об’єктів почали гуляти ринком ще минулого року. Один із них публікував у своєму телеграмі експрезидент корпорації «Укрбуд» Максим Микитась. У ньому – 30 ЖК (у числі перших названо «Шевченківський», «Гвардійський», «Поділ Град», «Райдужний», Freedom, «Оберіг-2» тощо), але не виключено, що цей графік поновлять.
Водночас на будівельному ринку вже щосили обговорюють повернення «Київміськбуду». «Компанія викликає людей на роботу та розподіляє кошти між будмайданчиками, домовляється з підрядниками», – розповів «Мінфіну» керівник однієї з компаній, що працює на ринку нерухомості.
Як повернення КМБ вплине на ціни та конкуренцію
За оцінками Андрія Романова, на завершення об’єктів може знадобитися набагато більше від виділених Києвом 2,56 млрд грн – близько 20 млрд. Де компанія візьме ці гроші? «Київміськбуд» може спробувати залучити додаткові кошти за рахунок продажу квадратних метрів у недобудованих будинках.
На сайті КМБ і зараз багато пропозицій для потенційних покупців. Скажімо, в ЖК «Урловський-2» можна купити квадратні метри за ціною від 49 030 грн за квадрат, «Отрада» – за 38 060 грн, «Італійський квартал-2» – від 49 956 грн, «Медовий-2» – 38 058 грн, «Абрикосовий» – від 42 000, «Академ Парк» – від 45 280 грн тощо. У статусі об’єктів зазначено, що вони «будуються», покупцям пропонують знижку 5% за умови сплати всієї суми, і 2,5% – за умов внеску у 50%.
Раніше КМБ продавав житло порівняно недорого. Та й зараз пропоновані компанією ціни на нерухомість набагато нижчі за середні на ринку. За даними Лун, на кінець листопада середня вартість квадратного метра на первинці у Києві варіюється від 41 тисячі грн за квадрат в економкласі до 49 тисяч у комфорт-класі, та 72 тисяч у бізнес-класі.
Втім, Романов вважає, що з активним відновленням робіт КМБ, найімовірніше, продаватиме нерухомість за ринковими цінами, оскільки останніми роками сильно зросла собівартість будівельних робіт. Але різке збільшення пропозиції житла, що продається, може посилити конкуренцію між забудовниками і змусити їх пропонувати потенційним покупцям щонайменше акції та знижки.
Чи доведеться інвесторам доплачувати за житло
Новосілля в 120+ будинках чекають загалом близько 33 тисяч інвесторів. Експерти не виключають, що людям можуть запропонувати доплатити за вже придбане житло через те, що договори укладалися до війни, коли ціни були зовсім іншими. Як пояснив голова адвокатського об’єднання «Кравець та партнери» Ростислав Кравець, ризики «доплат» залежать від умов конкретних договорів.
«Але дуже часто у договорах справді прописують можливість доплати з боку інвестора за ціною, запропонованою забудовником. Якщо людина відмовляється платити, їй можуть повернути вже вкладені кошти через 180 днів після повторного продажу такого житла. Зрозуміло, що для людей такі умови є дуже невигідними і до того ж порушують законодавство про захист прав споживачів. Якщо інвестори, з яких вимагають додаткових сум, звернуться до суду, то їхні шанси відстояти свої права є дуже високими», – каже Кравець.
Нагадаємо, у вересні 2024 року повідомлялося, що столичний забудовник «Київміськбуд» перебуває на межі банкрутства. 20 тис. сімей залишаються без житла, серед них військовослужбовці та переселенці. Забудовник звернувся за допомогою до Кабміну. Лише для старту будівництва недобудованих ЖК на наступні два роки президент ПрАТ «ХК» «Київміськбуд» Василь Олійник просив виділити з державного бюджету чотири мільярди гривень, адже половина недобудованих ЖК були передані від державної будівельної корпорації «Укрбуд».
28 вересня 2024 року ініціативна група інвесторів недобудованих об’єктів «Укрбуду» та «Київміськбуду» вийшла на мітинг під стіни КМДА. Після зустрічі з мітингувальниками мер Києва Віталій Кличко розповів про домовленості, яких було досягнуто.
У січні 2025 року приватне акціонерне товариство «ХК «Київміськбуд» розпочало підготовку до докапіталізації.
11 вересня 2025 року під стінами Київської міської державної адміністрації відбулася чергова мирна акція інвесторів «Київміськбуду», які вимагали добудови своїх житлових об’єктів. Протестувальники перекривали рух на вулиці Хрещатик.
