Ринок нерухомості завжди чутливо реагує на те, що відбувається в країні, але рідко коли ця реакція буває настільки прямою й буквальною, як зараз. Ціна на квартиру в Україні сьогодні залежить не лише від району, транспортної розв’язки чи стану ремонту — вона визначається поверхом, наявністю автономного опалення та конструкцією будинку. Це не примха покупців, а раціональна відповідь на нову структуру ризиків, з якою суспільство живе вже тривалий час.
Чому верхні поверхи втратили цінність
Президентка Асоціації фахівців з нерухомості Олена Гайдамаха фіксує чіткий тренд: квартири на останніх поверхах продаються найважче, а знижки на них сягають 20–30% від середньої ринкової вартості. Це системна зміна, а не тимчасове коливання попиту.
Пояснення цьому дає авіаційний експерт Валерій Романенко, який звертає увагу на технічну деталь, що зазвичай залишається поза увагою покупців: більшість ударних дронів летять на висоті приблизно 50 метрів з похибкою в 10 метрів. У щільній міській забудові це відповідає діапазону приблизно між 14 та 18 поверхами — саме туди, за його словами, найчастіше й влучають дрони. Додатковий фактор — застарілі картографічні дані, якими прокладаються маршрути ударних засобів: вони не враховують сучасну висотну забудову, яка з’явилася вже після їх створення. Це означає, що ризик для мешканців верхніх поверхів не випадковий, а має структурну природу, пов’язану з тим, як саме рухаються засоби ураження над містом.
Ринок відреагував на це швидше, ніж будь-які офіційні рекомендації: покупці та орендарі самостійно перерахували ризики і перенесли попит на нижчі поверхи.
Автономність будинку стала окремим активом
Другий фактор, що змінив логіку вибору житла, — загроза відключень електроенергії. Якщо раніше поверх і планування визначали комфорт, то тепер до переліку критеріїв додалася здатність будинку функціонувати без централізованого постачання світла та води. Саме тому найбільшу привабливість для покупців зараз мають монолітно-каркасні будинки — вони краще пристосовані до встановлення резервних систем живлення та вважаються надійнішими з точки зору конструктивної безпеки.
Читайте нас у Telegram
Підписатися
Фактично на ринку сформувався новий набір критеріїв оцінки житла, які раніше або не існували, або мали другорядне значення:
- поверх як фактор безпеки, а не лише виду з вікна;
- тип конструкції будинку — монолітно-каркасний проти панельного;
- наявність автономного або резервного електропостачання;
- реальна, а не формальна доступність укриття.
Що це означає для ринку в довгостроковій перспективі
Зниження ціни на квартири вище десятого поверху на 20–30% — це не тимчасова знижка для стимулювання продажу, а переоцінка активу з урахуванням нового рівня ризику. Такий перерозподіл вартості впливає не лише на вторинний ринок, а й на логіку нового будівництва: забудовники змушені враховувати, що попит на високоповерхову забудову структурно обмежений, а інвестиції у верхні поверхи повертаються довше і з більшим дисконтом.
Ринок нерухомості під час війни фактично виконує функцію, яку зазвичай виконують регуляторні норми, — він примусово перерозподіляє щільність населення по висоті будівель, знижуючи концентрацію людей у зонах підвищеного ризику. Це відбувається без прямих адміністративних рішень, суто через ціновий механізм і індивідуальний вибір покупців, які діють на основі власної оцінки безпеки.
Довгостроковий наслідок цього процесу — зміна інвестиційної привабливості різних сегментів забудови. Житло нижче десятого поверху та будинки з автономними системами життєзабезпечення поступово перетворюються на окремий, преміальний за логікою попиту сегмент, тоді як верхні поверхи багатоповерхівок ризикують залишитися структурно недооціненим активом на весь період, поки безпекова ситуація не зміниться.
